Welche gesetzlichen Änderungen für die Immobilienbranche bringt das Jahr 2019 mit sich?
Mietrechtsanpassungsgesetz
Seit dem 1.1.2019 gibt es neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. So müssen diese ab sofort, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (z.B. Neubau), hierüber zukünftig in Textform informieren – eine rein mündliche Begründung reicht nicht aus.
Entsprechend der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter künftig nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bislang waren es elf Prozent. Außerdem darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort, wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.
Zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren. Dies gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil: Für die Erhaltungsmaßnahmen dürfen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.
Missbräuchliches Modernisieren, das Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses veranlassen soll, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet. Allerdings muss das dem Vermieter nachgewiesen werden.
Neuordnung des Mietspiegels
Der Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf acht Jahre erweitert. Es ist allerdings zu erwarten, dass das Thema bei der nächsten Mietrechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Die Sonder-Afa zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau wurde vom Bundesrat von der Tagesordnung genommen und damit auf Eis gelegt. Geplant war für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von zwei Prozent eine Abschreibung von fünf Prozent.
Gebäudeenergiegesetz
Am 29. November 2018 hat die Bundesregierung einen Entwurf für ein „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ (Gebäudeenergiegesetz, GEG) vorgelegt. Aktuell befindet sich der Entwurf noch in der Ressortabstimmung. Nun soll der Entwurf dem Bundeskabinett zum Beschluss vorgelegt werden. Der Entwurf sieht keine Verschärfungen der EnEV-Standards (KfW-70-Niveau) für Neu- und Bestandsbauten vor.
Reform der Grundsteuer
Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Bis Jahresende 2019 muss der Gesetzgeber eine neue, verfassungskonforme Datenbasis zur Erhebung der Grundsteuer vorschlagen.
Pläne zum sogenanntes Bestellerprinzip für Kaufimmobilien
Das Justizministerium plant, einen Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien vorzulegen. Vorschlag war ein Bestellerprinzip nach „Vorbild“ aus der Wohnungsvermittlung, wonach der Immobilienmakler zukünftig nur noch als Vertreter des Verkäufers arbeiten dürfte. Makler lehnen eine solche Regelung ab und sehen darin eine Einschränkung in der Vertrags- und Berufsfreiheit.
Denn, wenn die Politik die Makler zwingt, nur noch für den Verkäufer tätig zu sein, dann bleibt der Käufer schutzlos. Das kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein. Der Käufer wird zudem nicht entlastet, er wird belastet. Denn es ist zu erwarten, dass der Verkäufer versuchen wird, die Provision im Kaufpreis einzupreisen. Mit dem erhöhten Kaufpreis erhöht sich auch die Grunderwerbsteuer.