Die eigene Mietwohnung an Feriengäste unterzuvermieten, während man selbst verreist ist, liegt im Trend. Warum auch nicht – steht die Wohnung doch leer, während Andere nach einer gemütlichen, bezahlbaren Bleibe für die Ferienzeit suchen. Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flat sind inzwischen weltweit bekannt und werden rege genutzt. Aber Achtung! „Wenn ein Mieter während seiner Abwesenheit die Wohnung an Urlauber untervermieten möchte, müssen eine Reihe von Regeln und Pflichten eingehalten werden. Zuwiderhandlungen können Geld und im schlimmsten Fall sogar den eigenen Mietvertrag kosten“, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD. Soll heißen: Die gewerbliche Untervermietung kann bei fehlender Vorbereitung leicht hohe Kosten verursachen.
Gesetze regeln Untervermietung
Für die Untervermietung der eigenen Wohnung gibt es klare gesetzliche Regelungen: Laut BGB § 540, Absatz 1 müssen alle, die ihre Wohnung während des Urlaubs vermieten möchten, die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters einholen. Die Genehmigung zur Urlaubsvermietung unterscheidet sich dabei im Wesentlichen von der Erlaubnis zur Untervermietung. Auch hat der Mieter bei einer Ferienvermietung, anders als bei Untervermietung, keinen Anspruch auf Zustimmung, wie in § 543, Absatz 1 BGB dargelegt.
Der kurzfristigen Vermietung an zahlende Gäste kann der Vermieter ohne Begründung widersprechen. „Wer seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Urlauber vermietet, handelt vertragswidrig. Der Vermieter kann den Mieter abzumahnen, ihn im Wiederholungsfall sogar fristlos kündigen“, so Hegenbarth.
Auch die kommunalen Richtlinien zur Untervermietung müssen beachtet werden. Die Regelungen sind dabei in jeder Stadt unterschiedlich. Vielerorts gilt die gewerbliche Untervermietung an Gäste als Zweckentfremdung von Wohnraum und ist verboten. Andernorts ist die gewerbliche Untervermietung unter Auflagen möglich. Beispielsweise ist in Berlin die Untervermietung von weniger als 49 Prozent des Wohnraums ohne Genehmigung möglich. Soll die gesamte Wohnung weitervermietet werden, muss die Genehmigung vom zuständigen Bezirkswohnungsamt eingeholt werden.
Kommune und Finanzamt fragen
„Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot oder geltende Auflagen bei erlaubter Untervermietung können empfindliche Strafen nach sich ziehen. In Berlin beispielsweise können Geldbußen bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Deshalb sollten sich Mieter rechtzeitig bei ihrer zuständigen Kommunalbehörde nach den geltenden Vorschriften erkundigen“, sagt Hegenbarth.
Außerdem ist zu beachten, dass Mieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftbar. Bei Störungen des Hausfriedens, wie beispielsweise Lärmbelästigungen, trägt immer der Mieter die Schuld. Kommen diese Störungen wiederholt vor, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.
Auch das Finanzamt hat ein Wörtchen mitzureden. Mieteinkünfte aus Untervermietungen sind grundsätzlich steuerpflichtig und müssen immer in der Steuererklärung angegeben werden, auch wenn aufgrund von Geringfügigkeit keine Steuern erhoben werden. Es gilt auch zu prüfen, ob die Vermietung der Wohnung ein Gewerbe darstellt und dem Gewerbeamt angezeigt werden muss. Bei Steuer- und Gewerberechtsfragen lohnt es sich immer, mit dem zuständigen Finanz- oder Gewerbeamt Kontakt aufzunehmen und nachzufragen. Das schützt vor Bußgeldern.